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Hohe Anforderungen an die Kündigung des Vermieters wegen beabsichtigter wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks
29.09.2017

Der Bundesgerichtshof hatte am 27.09.2017 über folgenden Sachverhalt zu entscheiden:

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis mit der Begründung, dass das gesamte Gebäude in dem das Mietobjekt lag, abgerissen werden solle, um ein Objekt mit Gewerberäumen zur Erweiterung des benachbarten Modehauses zu errichten. Selbst unter Berücksichtigung der Investitionskosten sei durch die langfristige Verpachtung an das benachbarte Modehaus ein deutlich höherer Ertrag zu erwirtschaften als bei Fortführung des bisherigen Mietverhältnisses.
Dies ließ der BGH als Kündigungsgrund nicht gelten:

Zwar stellt der Abriss des Gebäudes zur Erweiterung des benachbarten Modehauses eine von vernünftigen sowie nachvollziehbaren Erwägungen getragene und mithin angemessene wirtschaftliche Verwertung des betreffenden Grundstücks dar. Allerdings ist eine Verwertungskündigung nur unter der zusätzlichen (hohen) Voraussetzung zulässig, dass dem Eigentümer durch den Fortbestand des Mietverhältnisses andernfalls ein „erheblicher“ Nachteil entstehen würde. Bei der Beurteilung dieser Frage haben die Gerichte aber stets zu beachten, dass nicht nur die Rechtsposition des Vermieters, sondern auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschützt ist.

Vor diesem Hintergrund gewährt das Eigentum dem Vermieter keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung oder Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeit, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil verspricht. Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter bei Fortbestand des Mietverhältnisses entstehenden Nachteile jedoch auch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshof hat die Vorinstanz tatsächliche Umstände, die eine Beurteilung tragen würden, nicht ansatzweise festgestellt, sondern sich insoweit lediglich auf den allgemeinen, ebenfalls nicht näher konkretisierten Vortrag des Vermieters gestützt. Dies wird jedoch den (hohen) gesetzlichen Anforderungen an eine Verwertungskündigung nicht gerecht.

Der Rechtsstreit wurde zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen, damit diese Feststellungen zu den weiteren vom Vermieter ausgesprochenen Kündigungen treffen kann.

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