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Fristlose Kündigung des Vermieters wegen verweigerter Instandsetzungsarbeiten möglich
29.05.2015

Der Bundesgerichtshof hat sich am 15.04.2015 in einer Entscheidung mit der Frage beschäftigt, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter von Wohnraum das Mietverhältnis durch Kündigung beenden kann, wenn sich der Mieter weigert, notwendige Instandsetzungsarbeiten an der Mietsache zu dulden und dem Vermieter bzw. den von ihm beauftragten Handwerkern hierzu Zutritt zu gewähren.

Die Vorinstanz (Landgericht Berlin) hatte noch darauf abgestellt, dass der Mieter die Einzelheiten der Duldungspflicht zunächst in einem Rechtsstreit klären lassen dürfte, ohne befürchten zu müssen, allein deshalb die Wohnung zu verlieren. Der Vermieter müsse deshalb zunächst das Mittel der Duldungsklage wählen; etwas anderes gelte nur bei einem querulatorischen Verhalten des Mieters.

Der BGH sieht das anders:

Eine auf die Verletzung von Duldungspflichten gestützte Kündigung des Mietverhältnisses kommt nicht generell erst dann in Betracht, wenn der Mieter einen gerichtlichen Duldungstitel missachtet oder sein Verhalten querulatorische Züge zeigt. Eine derartige schematische Betrachtung lässt außer Acht, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Erhaltung des Mietobjekts und seines wirtschaftlichen Werts von wesentlicher Bedeutung sein können, so dass ein erhebliches wirtschaftliches Interesse des Vermieters an der alsbaldigen Durchführung derartiger Maßnahmen bestehen kann. Zudem steht eine schematische Betrachtungsweise nicht in Einklang mit der gesetzlichen Vorschrift der fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB), wonach zu prüfen ist, ob für den Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist.

Im vorliegenden Fall hat der BGH die Sache zur Nachholung der hierzu erforderlichen Feststellungen an eine andere Kammer des LG Berlin zurückverwiesen.

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