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Lärmbelästigung durch einen benachbarten Bolzplatz führt nicht automatisch zu einer Mietminderung
07.05.2015

Der Bundesgerichtshof hat am 29.04.2015 entschieden, dass nachteilige Einwirkungen auf die Mietsache von außen (sog. Umweltmängel) grundsätzlich nur bei einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag zu einem Mangel der Mietsache führen können, sofern sich im Laufe der Zeit eintretende nachteilige Änderungen ergeben.
Bei Fehlen einer ausdrücklichen (Beschaffenheits-)Vereinbarung kann nicht ohne konkrete Anhaltspunkte davon ausgegangen werden, die Mietvertragsparteien hätten gleichwohl den bei Vertragsschluss vorgefundenen Wohnstandard zumindest stillschweigend dahin festlegen wollen, dass dieser Standard sich in Bezug auf Umwelteinflüsse über die Dauer des Mietverhältnisses hinweg nicht nachteilig verändern darf und der Vermieter seinen Fortbestand jedenfalls im Wesentlichen zu garantieren hat.

Konkret hatten die Mieter wegen einer von einem unmittelbar angrenzenden Bolzplatz, der mehrere Jahre nach Begründung des Mietverhältnisses errichtet wurde, ausgehenden Lärmbelästigung die Miete um 20 % gemindert.

Nach Ansicht des BGH hat der Vermieter dafür nicht einzustehen, dass sich ein bei Vertragsschluss hingenommenes Maß an Geräuschen vom Nachbargrundstück nicht nachträglich vergrößert, wenn er diese Geräusche selbst gegenüber dem Nachbarn zu dulden hätte. Denn Unmögliches hätte der Mieter, wenn die Vertragsparteien das Ansteigen der Geräuschkulisse bei Vertragsschluss bedacht hätten, vom Vermieter redlicherweise nicht beanspruchen können. Er hätte nur verlangen können, dass der Vermieter einen von ihm nicht mehr zu duldenden Geräuschanstieg gegenüber dem Dritten abwehrt oder ihm eine Minderung zubilligt, wenn auch er selbst von dem Dritten für eine wesentliche, aber als ortsüblich zu duldende Störung einen Ausgleich verlangen kann.

Im Ergebnis heißt das, dass neu aufgetretene Lärmbelästigungen jedenfalls dann keinen Mangel der Mietsache darstellen und eine Mietminderung nicht gerechtfertigt ist, wenn auch der Vermieter selbst die Belästigungen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen müsste.

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