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Zahlungsanspruch des Mieters für Schönheitsreparaturen
14.01.2015

Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Auslegung einer Klausel zu beschäftigen, die dem Mieter einen Zahlungsanspruch für selbst ausgeführte Schönheitsreparaturen gewährt.

§ 11 des Mietvertrags lautete:
„1. Die Kosten der Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung werden vom Vermieter getragen.
2. Umfang und Ausführung der Schönheitsreparaturen erfolgt im Rahmen der hierfür nach den Vorschriften der 2. Berechnungsverordnung § 28 (4)* vorgesehenen Kostenansätze.
3. Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist.“

In einer Zusatzvereinbarung war bestimmt:
„In Ergänzung von § 11 Ziff. 2 des mit Ihnen abgeschlossenen Mietvertrages wird hiermit vereinbart, dass der Mieter nach Durchführung von Schönheitsreparaturen, die durch normale Abnutzung notwendig wurden, Anspruch auf Auszahlung des hierfür in der Miete vorgesehenen Betrages gemäß den jeweils gültigen Berechnungsverordnungen hat.“

Der Vermieter informierte den Mieter darüber, dass er die Schönheitsreparaturen künftig selbst ausführen werde. Der Mieter lehnte dies ab und kündigte an, die Wohnung nach Ablauf von mindestens fünf Jahren seit der letzten Schönheitsreparatur selbst zu renovieren. Daraufhin teilte der Mieter mit, die Wohnung sei jetzt renoviert und verlangte – entsprechend den Berechnungsvorgaben in der Zusatzvereinbarung – die Zahlung eines Betrages in Höhe von ca. 2.400,00 €. Der Mieter behauptete, es habe Renovierungsbedarf bestanden und es seien alle Wände, Decken und Türen und Heizkörper fachgerecht gestrichen worden.

Mit der Entscheidung des BGH vom 03.12.2014 wurde dem Mieter Recht gegeben:
Der auf § 11 Ziff. 3 des Formularmietvertrags in Verbindung mit der Zusatzvereinbarung gestützte Zahlungsanspruch des Mieters setzt eine Zustimmung des Vermieters zur Ausführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nicht voraus, sondern erfordert lediglich, dass der Mieter fällige Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht vorgenommen hat. Dem Zahlungsanspruch steht daher nicht entgegen, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen selbst durchführen wollte und dies dem Mieter auch mitgeteilt hatte.
Für diese Auslegung der Klausel würden sowohl der Wortlaut als auch eine Abwägung der berechtigten beiderseitigen Interessen sprechen. Denn die Klausel bietet dem Mieter einen Anreiz, die Schönheitsreparaturen (kostengünstig) in Eigenarbeit durchzuführen und dafür die „angesparten“ Beträge, die den eigenen Aufwand im Einzelfall übersteigen können, ausgezahlt zu erhalten. Für den Vermieter hat die Klausel den Vorteil, dass er bei Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter eigenen Aufwand für die Planung in Abstimmung der Arbeiten mit dem Mieter erspart und das Risiko mangelhafter Ausführung beim Mieter liegt, der die Auszahlung nur erhält, wenn infolge normaler Abnutzung erforderliche Schönheitsreparaturen durch den Mieter fachgerecht ausgeführt worden sind.

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